（该案例为南通市崇川区人民法院判例）

 

　　一、买卖不破租赁应如何理解？

 

　　《民法典》第725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

 

　　最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法 <https://www.66law.cn/tiaoli/17.aspx>)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

 

　　二、案例介绍

 

　　被执行人龚某因民间借贷纠纷名下房产被法院依法查封并向不动产登记中心发送协助执行通知书，限制其过户。龚某为了拖延执行，私下将法院已经查封房产出租给案外人李某，李某缴纳了房租并实际搬入房内居住。法院拟拍卖房产时发现房产由李某使用，并查明其与龚某之间的租赁协议。因该租赁协议签订日期是在法院实施查封之后的，不能对抗执行，故李某与龚某解除租赁合同关系，将涉案房产交由法院继续执行。

 

　　三、律师建议

 

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物处分于他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

 

　　在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系,?不适用“买卖不破租赁”。其主要理由是，由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人就丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。而承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

 

　　因此在租赁房屋时，承租人应当充分了解房屋是否已被抵押或查封，如房屋已被抵押或查封，则不宜签订长期租赁合同，也不宜一次性支付长期的租金，以避免自己的财产损失。同时，也不要为了蝇头小利配合所有权人倒签相关协议，一旦被查实，将会面临法院的处罚。