经历过政策红利期急剧扩张的熙熙攘攘时代，经历过疫情激化企业困难的大浪淘沙时代，留给住房租赁行业的并非一地鸡毛。相反，大浪淘沙之后，行业开始真正驶入可持续发展新阶段。
作为行业变迁的见证人，ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然对财经网表示，虽然行业出了不少新闻，但并不认为经历了所谓的波峰波谷。行业从14年开始真正发展，需要一段时间沉淀与摸索。从国际经验来看，以机构化、重资产模式和轻资产管理输出模式将是未来行业的主流发展模式。
“这三年国内住房租赁市场经历资本风口、泥沙俱下之后尘埃落定，跑道渐清了。”她直言，领航论坛的变化亦是行业变化的一个侧写。领航论坛今年是第三届，第一届领航论坛发布的报告主要是对美日市场的观察。这一届五场圆桌论坛设置议题都是国内市场正在发生的、需要破解的难题。“从四处张望到纵深研究，这个行业越来越知道自己要什么。”
REITs成为行业核心发动机
2021年6月，中国资本市场迈出里程碑式的一步，实现公募REITs零突破。首批9只公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，总市值由IPO时314亿元增至9月末338亿元，良好开局给住房租赁行业带来希冀。随后，国家发改委发布《进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金试点行业。
保障性租赁住房REITs有望成为下一个火热的公募REITs资产类型。REITs为中国住房租赁行业开启了新方向。以新派公寓发行类REITs为标志，中国权益性租赁住房证券化大幕被拉开，“前景是红海、运营是蓝海”的行业魔咒逐渐被打破。
中饭协公寓专业委员会理事长、新派公寓创始人及CEO王戈宏近日在领航·第三届住房租赁产业国际论坛上谈到，公募REITs是打通住房租赁产业链经脉健康的动力引擎，从前期运营管理到后期金融证券化缺一不可，REITs或将是中国住房租赁市场走向光明的核心发动机。
稳定高收益成为公募REITs发行必要条件。从这个角度来看，“行业已经做好准备”，赵然表示，住房租赁企业现在非常理性，在进入行业之前会从政策、拿地、城市分布，甚至退出路径等多方面考虑，进行整体布局，非常清晰地为收益率做准备。
值得注意的是，“参考国际经验，对任何一个行业发行公募REITs而言，先发优势都比较明显，因为REITs让企业融资成本下降，规模效益提高，资本助力与规模效应促进头部良性集中，后发者只能砸更多钱去赶超。”中金基金管理有限公司董事总经理李耀光提醒。
缺乏统一分类标准致引资难
清晰的产品标准有助住房租赁企业认准着力点，为不同产品线匹配资源，优化收益率。目前住房租赁行业产品分类分级尚未形成统一行业标准。在此情况之下，优质资本难以形成快速准确的判断，由此带来行业融资渠道单一、融资难问题。不仅如此，运营企业需要依靠自身力量不断进行产品线细分尝试，导致试错成本难以降低。
以“生活方式型公寓”定位为例，不同企业存在不同视角。在base佰舍公寓集团首席运营官COO陆志刚看来，是从身、心、灵方面来看最适合生活需求产品。睿星资本中国董事总经理马千里认为，重在提供丰富生活，便捷用户办公。国贸酒店物业管理有限公司高级顾问王文军则称，是面向城市新生代打造的高舒适度、灵活度的绿色住宿。
会上，ICCRA住房租赁产业研究院发布我国首份租赁住房分类研究报告，提出“租赁住房产品分类5P模型”，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence）。依此提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等七类产品区分标准。
影响不同类型产品净营运利润指标可分为租金收入坪效、总收入坪效、续约率、人房比。报告分析，高端公寓租金坪效、总收入坪效均表现出色，但人房比指标相对最低；由于管理模式标准化，生活方式型公寓人房比指标最高；服务企业客源为主的宿舍型公寓续约率均最高；租赁式社区-青年型和青年公寓-紧凑型非租金收入占比15%左右，主要来源于为满足青年租客个性化需求而提供的多元化服务，如宠物服务等。
“不同产品对于未来需要协调的资源不同，企业可依据5P模型针对性调配资源，满足消费者的需求。”赵然称，以市场进入门槛较高的服务式公寓和宿舍型公寓为例，服务式公寓除了硬件标准外，还需要具备高端酒店从业背景，才能满足消费者对及具象体验的期待；尽管宿舍型公寓立体坪效高，但产品toB，须有专业化管理能力，且并非所有城市物业都可以进行相应改造，因此不是每个企业都适合涉足。
住房租赁行业迎历史性机遇期
行业经过数年发展，供需层面仍然存在着“户型错配、价格错配、位置错配”矛盾。对于租赁住房清晰的分类，有助通过政府“看的见的手”进行合理的资源配置，精细化施策，并在规划、建设、运营、融资等不同环节，有的放矢地针对不同类型的租赁住房进行政策制定和行业监管，形成有效的职住平衡。
通过对租赁住房行业约60个规模型品牌分布在38个城市的2800个项目，65.9万间房间的分析研究。报告认为，中国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%；满足新市民需求的租赁式社区占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓占比1.35%。“独立单间且租金水平可控的小户型”是市场供需两旺的产品类型。
用众言科技高级副总裁郭晓波的话来说，从“居者有其屋”迈向“住者有其所”时代， 得青年者得天下。个体特色鲜明，有一定消费意愿和支付能力的非标青年群体，成为住房租赁等行业需求挖掘重点。窝趣公寓联合创始人&品牌VP杨稷分享，调研发现年轻人爱养宠物，因此提供宠物寄养挖掘个性化需求。“乐乎公寓非标属性较强，打造公共会客厅组织小型音乐会等，提供快递代收，保洁服务。”乐乎公寓联合创始人、副总裁于洪胤称。
加快发展小户型、低租金、有利于职住平衡的保障性租赁住房成为当务之急，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓将成为企业发力点。青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓将会有部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为中国住房租赁行业的显著特点。
要缓解新市民、青年人的住房问题，核心是要扩大供给，针对性地扩充有效供给。赵然表示，“扩大供给目标将驱动住房租赁行业向标准化、精细化、职业化方向演进发展，要让企业了解租赁住房产品层级标准，才能确保供给匹配现实需求，才是有效供给。
今年以来，住房租赁行业政策利好不断。7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、资金、金融、税收支持及优化行政审批等五方面，支持保障性租赁住房发展，减轻保障性租赁住房企业负担，增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体住房困难问题。
住房租赁行业支持政策仍有较大空间，住房租赁行业将迎来历史性机遇期。中国房地产估计师与房地产经纪人协会会长柴强在会上表示，“目前住房租赁市场仍然面临投资收益率较低等困难，但这是暂时的，长远来看行业前景非常广阔。预计城镇化进程结束之后，全国将有约35%左右居民或家庭会将1/3可支配收入用于住房租赁消费，这将带来持续不断大量较稳定的现金流” 。