近日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），提出支持住房租赁融资的“4大类、17条措施”，覆盖租赁项目在新建、改建、统购统租、运营管理的全链条融资需求，既包含信贷等侧重于开发运营的间接融资，也包含长期投融资的资本市场渠道，并对商业金融和政策性金融的分工有明确界定。

　　总的来说，该意见稿是针对住房租赁投资运营的特点和流程，建立符合其资金需求模式和周期的融资体系，并提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。这一融资体系建立的目的，在于解决住房租赁融资困境，资金投入-产出存在的期限和规模错配，最终扶持一批具备专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，解决新市民和年轻人的租赁需求。

　　近年来，国家在租赁融资方面有多方政策部署，比如鼓励银行设计相关贷款产品，针对房企发行租赁专项债、ABS和REITs等。但根据我们的调研，由于租赁业务的主要融资方是开发商、长租企业等，各银行在推进租赁融资业务时，主要还是参考房地产企业贷款，包括开发贷款、流动资金贷款等。但是，房企开发贷款一般不超过3年，且要求抵押物，而新建、改建租赁项目，很多并非是住宅用地，如工业园区、集体建设用地、企事业单位自有用地、商办地块等，可能因用地性质导致报建周期拉长。

　　因此，此次意见稿明确，租赁住房建设项目贷款期限一般3年，最长不超过5年。值得注意的是，租赁项目若为存量盘活，包括存量房源统租统购做长租房，或经营自有产权长期租赁，不管是前期投入资金统租统购，还是前期开发建设，抑或是后期装修后出租运营，均会投入巨额的资金，而后期通过租金跨期回收投资，统租至少需要20年，统购或自建要40年左右。

　　因此，不管是传统的流动资金贷款，还是开发贷款，1-3年的期限无法满足合理的融资需求，导致租赁项目“前期投入大，后期回收慢”，这也是制约租赁投资最普遍、最棘手的问题。因此，意见稿创新了两类产品，即批量购买存量闲置房屋用作保租房或长租房长期持有经营的租赁团体购房贷款，期限最长不超30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

　　另外，租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。这样，长周期贷款基本可覆盖统购、自建的巨额投资，后期现金流压力也降低了。同时，银行要摒弃抵押物迷思，根据租金水平、出租率，租赁企业专业能力、财务状况、审慎经营等开展尽职调查。

　　住房租赁企业应以租金收入作为第一还款来源。如此，就可建立起针对租赁企业独特的风控模式。还需要关注的是，债券融资、信托投资基金（REITs）是国外租赁企业主要的融资渠道。此次意见稿明确，支持租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营；租赁可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。

　　另外，意见稿还提出，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域，以及人口净流入的大城市，开展房地产投资信托基金（REITs）试点。截至目前，已有4只保租房公募REITs入市，底层住房租赁项目也均在北京、上海、深圳、厦门等人口净流入的超大城市。

　　建立起住房租赁项目“投融管退”等全链条的金融服务体系后，长期投资资金有了退出渠道，从而激发投资积极性，也能增加租赁供应。有人担心，目前租赁项目不仅投资回收期长，而且收益率偏低，估计政策部署很难落地为租赁融资的放量供应。比如，REITs对于资产规模（不低于10亿元）、收益率（4%以上）高要求等，多数项目难以达到。

　　笔者认为，这类观点，往往还是站在过去地产投资或理财投资高收益的角度来看待的。风物长宜放眼量，一方面房地产在告别“高周转、高杠杆”，转向高质量发展的新模式，应有之义就是运营和管理，这意味着房地产对资金的“饥渴需求”在迅速下降。再加上，房地产供需开始平衡，地价、房价不再单边上涨，资金投入地产的意愿也在下降。

　　另一方面，2022年，全国新增贷款中房地产贷款占比仅为4.9%，创历史新低，近期居民加杠杆买房的意愿也在下降。此外，资管新规后，理财转向净值化管理，平均收益率迅速下降，理财大规模转回定期存款（整存整取的5年期定期存款利率在2.5%-2.7%），租赁项目“低收益率”局面缓解。未来，老龄化更加明显，经济结构调整加速，需要面对普遍低收益率的局面。

　　住房租赁项目类似于固定收益产品，即风险较低、收益有保障、现金流持续的投资品种。特别是，对于人口净流入的大城市、都市圈，年轻人、新市民对于租赁体验的诉求明显增强，也愿意为“区位好、服务好、配套好”的租赁房源支付高溢价的租金。因此，未来住房租赁项目将进入多方资金“可投资”的视野，上文言及的各项金融支持，也将开始渐次落地。