近日,诸葛数据研究中心发布了《2024上半年重点50城租售比调查报告》,对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行了测算。
租金回报率创六年新高,跑赢五大行5年期定存利率
据研究中心监测,2024年上半年重点50城的平均租金回报率达到2.03%,较2023年同期上升0.07个百分点。近六年来,租金回报率呈现“先降后稳再升”的趋势,今年上半年更是达到自2019年以来的新高,这表明居民通过租房获取收益的可行性预期初步好转。
租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值,是判定房产是否值得投资的关键指标。国际上通常认为,租金回报率在5%以上的城市,购买并出租房产具有价值;而在3%以下的城市,房价过高,不适合通过出租回本。
从收益角度分析,租金回报率跑赢了存款利率、1年期国债利率以及基金市场平均收益率。2024年7月25日,工、农、中、建、交五大行集体下调存款挂牌利率,五年期整存整取存款挂牌利率下调20个基点至1.8%,低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。同时,当前租金回报率也分别高出1年期国债利率和基金市场平均收益率0.56、0.03个百分点。不过,相比购买10年期国债的收益,收租不具优势。
城市能级越高,租金回报率越低
分等级城市来看,一线城市租金回报率小幅下降,二线、三四线持续上升。2024上半年,一线城市租金回报率为1.79%,较2023年降低约0.01个百分点;二线城市为1.92%,上升0.09个百分点;三四线城市为2.46%,上升0.12个百分点。
从租金回报率的绝对值水平看,城市能级越高,租金回报率越低。这主要是因为高能级城市的高人口密度促进了高购房需求,从而推高了房价,对租金回报率形成压制。此外,各线城市租金回报率变化的原因各异。一线城市租金跌幅大于房价,导致租金回报率下降;二线城市租金及房价持续下行,租金回报率上升是因为房价跌势更明显;三四线城市租金回报率持续上升则主要源于租金上涨,而房价因缺乏稳定购房需求支撑而持续下降。
银川领跑,厦门垫底
在城市租金回报率水平方面,银川以4.58%领跑50城,厦门最低。高租金回报率城市多为弱二线及三四线城市,如银川、乌鲁木齐、贵阳,租金回报率分别为4.58%、3.63%、3.44%。低租金回报率城市则以重点一二线城市居多,比如厦门仅为1.32%,深圳为1.61%、苏州为1.66%、北京为1.81%等。
从城市租金回报率变化来看,2024上半年50城中有42城租金回报率上升,8城下降。租金回报率下降的城市,大多是租金跌势大于房价,增加了出租回本的难度,包括北广深3个一线城市,北京、深圳各下降0.03%,广州下降0.02%,银川降幅最大,为0.2%。
从租金回报率升幅前15位的城市来看,原因大致可分为两类。一类如洛阳、湛江、乌鲁木齐、昆明、中山、保定、石家庄,租金回报率上升明显是因为租金走势乐观,租金上涨且房价下行,其中洛阳上升0.35%位居首位;另一类如惠州、大连、杭州、沈阳等,租金及房价走势均受挫,且房价跌幅远超租金,致使租金回报率上升。面对价格市场全面下行的压力,尤其是东北城市,需警惕人口流出问题。