近日，诸葛数据研究中心发布了《2024上半年重点50城租售比调查报告》，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行了测算。

　　租金回报率创六年新高，跑赢五大行5年期定存利率

　　据研究中心监测，2024年上半年重点50城的平均租金回报率达到2.03%，较2023年同期上升0.07个百分点。近六年来，租金回报率呈现“先降后稳再升”的趋势，今年上半年更是达到自2019年以来的新高，这表明居民通过租房获取收益的可行性预期初步好转。

　　租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。国际上通常认为，租金回报率在5%以上的城市，购买并出租房产具有价值;而在3%以下的城市，房价过高，不适合通过出租回本。

　　从收益角度分析，租金回报率跑赢了存款利率、1年期国债利率以及基金市场平均收益率。2024年7月25日，工、农、中、建、交五大行集体下调存款挂牌利率，五年期整存整取存款挂牌利率下调20个基点至1.8%，低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。同时，当前租金回报率也分别高出1年期国债利率和基金市场平均收益率0.56、0.03个百分点。不过，相比购买10年期国债的收益，收租不具优势。

　　城市能级越高，租金回报率越低

　　分等级城市来看，一线城市租金回报率小幅下降，二线、三四线持续上升。2024上半年，一线城市租金回报率为1.79%，较2023年降低约0.01个百分点;二线城市为1.92%，上升0.09个百分点;三四线城市为2.46%，上升0.12个百分点。

　　从租金回报率的绝对值水平看，城市能级越高，租金回报率越低。这主要是因为高能级城市的高人口密度促进了高购房需求，从而推高了房价，对租金回报率形成压制。此外，各线城市租金回报率变化的原因各异。一线城市租金跌幅大于房价，导致租金回报率下降;二线城市租金及房价持续下行，租金回报率上升是因为房价跌势更明显;三四线城市租金回报率持续上升则主要源于租金上涨，而房价因缺乏稳定购房需求支撑而持续下降。

　　银川领跑，厦门垫底

　　在城市租金回报率水平方面，银川以4.58%领跑50城，厦门最低。高租金回报率城市多为弱二线及三四线城市，如银川、乌鲁木齐、贵阳，租金回报率分别为4.58%、3.63%、3.44%。低租金回报率城市则以重点一二线城市居多，比如厦门仅为1.32%，深圳为1.61%、苏州为1.66%、北京为1.81%等。

　　从城市租金回报率变化来看，2024上半年50城中有42城租金回报率上升，8城下降。租金回报率下降的城市，大多是租金跌势大于房价，增加了出租回本的难度，包括北广深3个一线城市，北京、深圳各下降0.03%，广州下降0.02%，银川降幅最大，为0.2%。

　　从租金回报率升幅前15位的城市来看，原因大致可分为两类。一类如洛阳、湛江、乌鲁木齐、昆明、中山、保定、石家庄，租金回报率上升明显是因为租金走势乐观，租金上涨且房价下行，其中洛阳上升0.35%位居首位;另一类如惠州、大连、杭州、沈阳等，租金及房价走势均受挫，且房价跌幅远超租金，致使租金回报率上升。面对价格市场全面下行的压力，尤其是东北城市，需警惕人口流出问题。